• Robert Szklarz

Tanie mieszkania na wynajem zmobilizują kapitał i młodych

27.09.2016
Według szacunków Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa w Polsce brakuje około miliona mieszkań. Jest to przyczyną wielu problemów społecznych, które mogą być rozwiązane przez inne wykorzystanie zasobów, już będących do dyspozycji Skarbu Państwa.


Według raportu „Mieszkalnictwo w Polsce” przygotowanego przez fundację Habitat for Humanity około 60 proc. potrzeb mieszkaniowych odczuwają ubogie gospodarstwa domowe, których nie stać na dokonanie zakupu na rynku. Oznacza to, że brakuje przede wszystkim mieszkań na wynajem. Problem ten dotyczy głównie osób młodych, dopiero rozpoczynających karierę zawodową. Według raportu „Finansowy portret młodych” przygotowanego przez Krajowy Rejestr Długów ok. 53 proc. dorosłych Polaków poniżej 35 roku życia nadal mieszka z rodzicami.

Zbyt mała liczba lokali powoduje liczne problemy społeczne. Według fundacji Habitat for Humanity konsekwencją tego stanu rzeczy jest nie tylko emigracja, ale tez ograniczenie dzietności, co przy naszej sytuacji demograficznej jest szczególnie niepokojące. Młodzi mieszkający z rodzicami niechętnie decydują się na powiększenie rodziny, co z pewnością jest jedną z przyczyn najniższego spośród krajów Unii Europejskiej notowanego w Polsce wskaźnika dzietności.

Innym poważnym problemem, który dostępność tanich mieszkań na wynajmem może pomóc rozwiązać, jest niska mobilność siły roboczej w Polsce. Według badań CBOS tylko 31 proc. Polaków jest skłonna przeprowadzić się do innej miejscowości w przypadku otrzymania oferty lepiej płatnej pracy. Co więcej, respondenci za najważniejszą barierę przeciwko zmianie miejsca zamieszkania wskazują zbyt wysokie ceny na rynku nieruchomości – odpowiedź tę wskazało 39 proc. badanych.

Zwiększenie mobilności siły roboczej przyczynia się do zmniejszenia różnic ekonomicznych i społecznych między regionami. Pod tym względem tanie mieszkania na wynajem w dużych miastach mogą zachęcić osoby z regionów słabiej rozwiniętych borykających się z wysokim bezrobociem do przyjazdu do tych obszarów Polski, gdzie rąk do pracy brakuje. A jest kogo zachęcać. Według Eurostatu około 12,5 proc. siły roboczej w naszym kraju pracuje w rolnictwie, podczas gdy średnia dla UE wynosi mniej więcej 5 proc.

W przyszłości zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem może jeszcze wzrosnąć ze względu na zwiększenie dynamiki rynku pracy. Z powodu robotyzacji wiele dzisiejszych zawodów przestanie istnieć, co wymusi potrzebę częstego przekwalifikowywania części pracowników. Trudno zagwarantować, że nowe miejsca pracy będą powstawać w tych samych miejscach, gdzie będą znikać stare. Mobilna siła robocza stanie się wówczas istotnym atutem zwiększającym konkurencyjność gospodarki.

Problem z dostępnością mieszkań na wynajem dostrzega także rząd Beaty Szydło. Odpowiedzią ma być program Mieszkanie Plus. Jego celem jest oferowanie lokali na wynajem poniżej ceny rynkowej, a sama inicjatywa ma poradzić sobie bez dotacji budżetowych, czyli bez wsparcia podatnika. Zarządzać nim będzie Narodowy Fundusz Mieszkaniowy (NFM), który zostanie wyposażony przez Skarb Państwa w grunty. Niestety w chwili pisania niniejszego tekstu dalsze szczegóły programu nie były jeszcze znane (artykuł nadesłany do redakcji w ramach konkursu Obserwatora Finansowego pt: „Gdyby to zależało ode mnie, to…”, przyp. red. OF).

Finansowanie project finance

Gdyby to zależało ode mnie, inwestycje mieszkaniowe NFM byłyby realizowane w formule project finance. Wysoki poziom dźwigni finansowej stosowany w tym wypadku pozwala na wykorzystanie w znacznym stopniu stosunkowo taniego kapitału obcego. Dzięki temu możliwe jest osiągnięcie obu celów programu, czyli zaoferowanie lokali poniżej ceny rynkowej bez obciążania podatnika.

>>> Lepszy podział ryzyka zachęci do inwestowania

Ta metoda finansowania wymaga założenia spółki celowej, której zadaniem byłaby budowa i późniejsze zarządzanie konkretnym osiedlem. Powierzone przez Skarb Państwa działki posłużyłyby za kapitał, który NFM wnosiłby w formie aportu do spółki specjalnego przeznaczenia (spółki celowej), mającej za zadanie budowę i późniejsze zarządzanie osiedlem mieszkaniowym. W zamian Fundusz otrzymywałby 100 proc. udziałów w założonej przez siebie spółce. Zakładając, że są to grunty w często atrakcyjnych lokalizacjach, ich wartość może stanowić nawet 20 proc. całkowitego kapitału potrzebnego do ukończenia inwestycji.

Przy pokryciu około 10-20 proc. kapitału można liczyć na emisję obligacji podporządkowanych, czyli takich, które w przypadku niepowodzenia przedsięwzięcia są spłacane po pokryciu roszczeń wobec zwykłych obligatariuszy i kredytodawców, ale przed kapitałem własnym (w tym przypadku NFM). Z definicji są niezabezpieczone majątkiem przedsięwzięcia. Spełniają one bardzo istotną rolę, bowiem z punktu widzenia kredytodawców są traktowane jak kapitał. Wierzytelności z ich tytułu są przecież spłacane już po zaspokojeniu roszczeń owych kredytodawców. To bardzo ważne, bo dzięki temu zmniejsza się poziom dźwigni finansowej spółki celowej, więc zwiększa się jej zdolność kredytowa. Dzięki temu pozostały zaciągany przez nią dług jest tańszy.

Zakupem takich papierów wartościowych mógłby być zainteresowany Polski Fundusz Rozwoju (PFR), czyli spadkobierca spółki Polskie Inwestycje Rozwojowe. Jako fundusz państwowy jest on zainteresowany nie tylko osiąganiem zysku księgowego, ale także dofinansowywaniem inwestycji korzystnych z punktu widzenia społecznego – a tanie mieszkania na wynajem bez wątpienia wpisują się do tej kategorii.

Pozostały kapitał uzyskany byłyby na rynku finansowym w postaci długu zabezpieczonego majątkiem powstałym w trakcie inwestycji. Czyli byłby po prostu pożyczony pod zastaw wybudowanych bloków. I w tym momencie pojawia się największy problem, czyli znalezienie instytucji, które będą skłonne wesprzeć spółkę celową należącą do Narodowego Funduszu Mieszkaniowego.

Skąd wziąć kapitał

Tradycyjnie przy metodzie project finance najbardziej rozpowszechnioną metodą finansowania obcego jest kredyt bankowy. Można się spodziewać, że także w tym wypadku krajowe instytucje finansowe będą chętne do uczestnictwa w projektach budowlanych. Kredyty udzielone spółkom oferującym mieszkania na wynajem mogłyby być świetną alternatywą dla portfeli kredytów hipotecznych udzielanych klientom indywidualnym.

Innym tradycyjnym źródłem pozyskania kapitału w ramach project finance są obligacje przychodowe, czyli zabezpieczone przyszłymi przychodami generowanymi przez projekt. Mają one duży potencjał na wsparcie banków uderzonych przez podatek bankowy jako źródło kapitału dla projektu. Projekty mieszkaniowe z definicji są długoterminowe, więc także instrumenty emitowane w celu ich sfinansowania miałyby długi termin zapadalności. Takimi instrumentami są zainteresowane przede wszystkim fundusze emerytalne.

W Polsce bardzo duży potencjał tkwi w Otwartych Funduszach Emerytalnych, które – po odpowiedniej reformie – miałyby znaczący potencjał wsparcia kapitałowego projektów budowlanych. Umożliwienie OFE zakupu obligacji emitowanych przez spółki celowe należące do NFM przyniosłoby dwie korzyści. Z jednej strony, oczywiście, otworzyło rzekę pieniędzy na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków. Z drugiej zaś udostępniło OFE dodatkową możliwość lokaty kapitału w bezpieczne aktywa, której fundusze te potrzebują po odebraniu im obligacji skarbowych w 2014 roku. W maju 2016 r. w strukturze portfeli OFE dominowały akcje spółek, które stanowiły aż 75 proc. wartości ich aktywów. Taki udział aktywów stosunkowo ryzykownych bez wątpienia nie działa na korzyść przyszłych emerytów.

Na polski rynek powinny zostać także wprowadzone fundusze inwestujące w nieruchomości, tzw. REIT (Real Estate Investment Trust), które również mogłyby w znacznym stopniu wesprzeć finansowo państwowy program budownictwa mieszkaniowego. Kluczowe w tym powinno być objęcie krajowych REIT-ów takimi samymi przepisami podatkowymi, jakimi cieszą się za granicą. Certyfikaty emitowane przez te fundusze mogłyby stanowić dodatkową formę dywersyfikacji portfeli OFE.

Jak to się opłaca

Oferowanie przez NFM mieszkań poniżej ceny rynkowej jest możliwe z czterech powodów:

  • Po pierwsze, dzięki otrzymaniu od Skarbu Państwa działki budowlanej za darmo można uniknąć dużej części kosztów.
  • Po drugie, odchodzi marża dla dewelopera.
  • Po trzecie, budowane bloki miałyby być pozbawione podziemnych garaży, piwnic itp., co znacząco obniża koszty.
  • Po czwarte, odsetki od kapitału obcego są w Polsce traktowane jak koszt podatkowy, więc przy zastosowaniu wysokiego wskaźnika dźwigni finansowej kapitał potrzebny do budowy mieszkań staje się bardzo tani.

Przy założeniu kosztu wybudowania jednego metra kwadratowego mieszkania na poziomie 2500 zł, średniego czynszu netto (po uwzględnieniu kosztów eksploatacyjnych) w wysokości 12,5 zł miesięcznie za metr i 30-letniego horyzontu inwestycyjnego, wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) z projektu wynosi około 3,8 proc. Jeśli uznamy, że kapitał własny jest darmowy (alternatywnym wykorzystaniem gruntów jest dalsze nieużytkowanie), daje to możliwy do zaoferowania zwrot dla inwestorów, z uwzględnieniem tarczy podatkowej, na poziomie 5,9 proc. To znacznie powyżej średniego oprocentowania kredytu hipotecznego, które nie przekracza 5 proc.

Można założyć, że kredyt udzielony spółce specjalnego przeznaczenia mającej w portfelu wiele mieszkań będzie tańszy niż kredyt udzielony pod zastaw jednego takiego mieszkania. Z drugiej jednak strony, stopy procentowe w długim okresie najprawdopodobniej nie utrzymają się na obecnym poziomie. Stąd w analizie dodatkowa premia jest jak najbardziej na miejscu.

Powyższe obliczenia nie uwzględniają przekazania lokatorowi mieszkania na własność. Gdyby to umożliwić za dopłatą 20 proc. do czynszu, tak jak przewiduje program Mieszkanie +, wewnętrzna stopa zwrotu rośnie do około 5,3 proc. Przy niezmienionym koszcie kapitału obcego daje to zwrot na kapitale własnym na poziomie 7,4 proc. rocznie. To wystarczająco dużo, by móc zaproponować rekompensatę za udział w programie spółkom skarbu państwa, wojsku i gminom, które są w posiadaniu większości państwowych gruntów.

Co może się nie udać

Niestety (a może na szczęście) życie to nie jest tabelka w Excelu i program obarczony jest wieloma rodzajami ryzyka. Jednym z najistotniejszych jest z pewnością zagrożenie, że publiczny fundusz okaże się mniej efektywny w zarządzaniu kosztami niż prywatny deweloper i budowa nie będzie tak tania, jak zakładano. Z tego powodu konieczny jest bardzo ostrożny dobór kadr zarządzających NFM, dokonywany według kompetencji. Rekrutacja powinna zostać przeprowadzona przez niezależną agencję spośród osób mających doświadczenie w branży deweloperskiej.

Innym problemem może się okazać awersja do ryzyka potencjalnych pożyczkodawców, co oczywiście odbije się na koszcie udostępnionego przez nich kapitału. Wysokie ryzyko inwestycyjne wynika z faktu, że mieszkania wynajmowane poniżej ceny rynkowej będą udostępniane ludziom raczej mało zamożnym, u których występuje wysokie prawdopodobieństwo nieregulowania zobowiązań w terminie. Innymi słowy – banki w obawie, że lokatorzy nie będą płacić czynszu na czas mogą być mniej chętne do udzielenia pożyczki spółce specjalnego przeznaczenia.

Biorąc pod uwagę fakt, że mieszkania mają być oferowane poniżej stawek rynkowych, nie powinno być problemów ze znalezieniem chętnych do ich zapełnienia. Problemem jest raczej zwolnienie lokali przez osoby niezdolne do comiesięcznej zapłaty za wynajmowane mieszkanie. Z tego powodu konieczna jest liberalizacja praw lokatorów, tak by osoby notorycznie niepłacące czynszu miały świadomość, że mieszkanie utracą. Ułatwienie ewentualnej eksmisji zwiększyłoby także podaż mieszkań na zasadach rynkowych poprzez ograniczenie ryzyka związanego z inwestycją.

Lokatorzy powinni być motywowani do regulowania czynszu nie tylko kijem, ale też marchewką. Bez wątpienia jest nią możliwość otrzymania mieszkania na własność po 30 latach regularnych spłat. Ponieważ chcemy zwiększyć mobilność siły roboczej, powinna istnieć możliwość przeprowadzki do innego mieszkania objętego programem, bez utraty wpłaconego na poczet własnych czterech kątów kapitału. W ten sposób mieszkania w cenie preferencyjnej działałyby jak płace motywacyjne – wynajmujący mieliby dodatkową motywację do płacenia czynszu, ponieważ baliby się utraty mieszkania otrzymanego poniżej ceny rynkowej.

Program budownictwa tanich mieszkań na wynajem z pewnością jest w Polsce konieczny. Jego założenia są ambitne i obarczone wieloma rodzajami ryzyka, ale po wprowadzeniu kompleksowych reform możliwe do spełnienia nawet bez obarczania podatnika kosztami inicjatywy. Dzięki temu nawet najbardziej zagorzali liberałowie gospodarczy nie powinni protestować

Artykuł brał udział w tegorocznej edycji konkursu Obserwatora Finansowego ”Gdyby to zależało ode mnie, to…”

>>Wyniki konkursu


Tagi


  • ▌▌Socjalizm+ niszczy Polskę ▌▌ pisze:

    ▌▌„Ponieważ chcemy zwiększyć mobilność siły roboczej, powinna istnieć możliwość przeprowadzki do innego mieszkania objętego programem, bez utraty wpłaconego na poczet własnych czterech kątów kapitału.”

    Czym by się program zatem różnił od imitowania metodami administracyjnymi wolnego rynku — a zatem oprócz konieczności utrzymywania czapy administracyjnej, produkowania kolejnych regulacji, kontroli prawidłowości ich przestrzegania, kontroli zachowania — gąszcz zakazów, regulaminów i nakazów — dalsze sprowadzanie Polaków do roli mentalnych dziadów po prośbie (gratuluję optymizmu w oczekiwaniu od takich pół–niewolników „przedsiębiorczości”, „innowacyjności”, „inicjatywy”, „samodzielnego myślenia” — itp. rzeczy, które coraz bardziej decydują o tym, kto będzie panem świata, a kto parobkiem), decyzji administracyjnych komu pójść na rękę, a komu nie, w związku z tym korupcji i wazeliniarstwa — konieczności szmacenia się, stałej niestabilności politycznej i stałego zataczania się od ściany do ściany komu władza zapala kolejne „zielone światło”, a kto teraz zostaje decyzją władzy zostawiony na resztę życia z ręką w nocniku…

    (Np. rząd właśnie zniszczył inwestorów, którzy włożyli pieniądze życia w mieszkania na wynajem. A jutro zniszczy kolejne grupy — nic, tylko się położyć i czekać na „dobro”, które da kiedyś rząd — typowy efekt socjalizmu i przeregulowania.)

    Kult cargo w czystej postaci…

    Zachęcam do wsłuchania się w tekst jednej z reklam: — „«Moje» — to słowo zmienia wszystko”.

    .

    .

    .

    ▌▌Na marginesie: głównym powodem braku mobilności Polaków jest ogólnie rzecz biorąc nadmiar państwa, nadmiar socjalizmu, nadmiar regulacji (ot, chociażby rynku najmu), nadmiar kosztów transakcyjnych, nadmiar podatków, nadmiar pozwoleń — a wszystko tak trwałe, że weszło już w mentalność i praktyki społeczne… Nie rozwiąże ich zatem kolejny dodany do tego administracyjny kult cargo — bezmyślna imitacja wolnego rynku metodami urzędowo–politycznymi — mnożenie problemów zamiast ich likwidacji.

    .

    „Wysoki poziom dźwigni finansowej stosowany w tym wypadku pozwala na wykorzystanie w znacznym stopniu stosunkowo taniego kapitału obcego.”

    Gratuluję optymizmu — inwestorzy rzucający się na 30–letni program rządu, który lubi zmieniać reguły gry nie tylko w trakcie, ale nawet wstecz — już po skończeniu meczu, który może nie przetrwać jednej kadencji (a dwie kadencje to maksymalny horyzont) i finansowanie, które posypie się w przypadku jakiegoś większego zawirowania — tym lepiej, im większą dźwignię uda się wyprodukować na początku — tym więcej będzie stratnych, którzy uwierzą w te mrzonki.

    .

    „Z tego powodu konieczny jest bardzo ostrożny dobór kadr zarządzających NFM, dokonywany według kompetencji.”

    „Misiewicze”?

    „Rekrutacja powinna zostać przeprowadzona przez niezależną agencję spośród osób mających doświadczenie w branży deweloperskiej.”

    Ach, więc to „Misiewicze” będą wybierać tych kompetentnych w swojej rodzinie. No jakoś mnie to nie przekonuje…

    .

    „A jest kogo zachęcać. Według Eurostatu około 12,5 proc. siły roboczej w naszym kraju pracuje w rolnictwie”

    Ależ jest to właśnie _W_Y_Ł_Ą_C_Z_N_I_E_ efekt polityki państwa! (Dzięki działaniom legislacyjnym liczba rolników w Polsce rośnie). Niby dlaczego państwo ma zwalczać swoją własną politykę?

    .

    ▌▌Ot, szlachetna naiwność młodości — przyjdzie dobry rząd i zrobi nam dobrze oraz inne bajki…

  • Anna Patrycja Czepiel pisze:

    Ciekawy pomysł z tą spółką celową i ciekawe dane. Moim zdaniem zarzuty o „socjalizm” niweluje brak udziału podatnika w programie budowy mieszkań, a także proponowana przez autora liberalizacja przepisów o wynajmnie mieszkań, która na całym rynku, także prywatnym, otworzy możliwość wyrzucenia nieuczciwych lokatorów. Nie opuszcza mnie jednak pesymistyczna myśl, że ten program budowy tanich mieszkań na wynajem skończy się na dwóch-trzech budynkach na całą Polskę, a proponowanej przez autora możliwości przenoszenia uskładanych już na poczet własności środków siłą rzeczy nie będzie (albo nie będzie dlatego, że tak byłoby zbyt dobrze). Ale jedna uwaga – potencjalni najemcy „rządowych” mieszkań to nie będzie jakiś margines społeczny, w moim odczuciu eufemistycznie przez autora określony jako „ludzie niezamożni”, tylko po prostu ludzie umiarkowanie zarabiający, którzy nie chcą przechodzić żmudnej i czasem absurdalnej procedury weryfikacji dochodów przez bank mający udzielić kredytu hipotecznego, czy też ci, którzy na kredyt mają mniejsze szanse ze względu na np. pracę na umowach cywilnoprawnych (banki nie uwzględniają kosztów uzyskania przychodu w dochodach z takich umów!).

  • ▌▌Socjalizm+ niszczy Polskę ▌▌ pisze:

    ▌▌„zarzuty o „socjalizm” niweluje brak udziału podatnika w programie budowy mieszkań”

    Pytanie tylko, czy komentujemy wyłącznie propozycje Autora jako wiszący w próżni byt samoistny, czy też jedynie jako propozycję korekty w stosunku do zapowiedzi rządowych.

    .

    Moim zdaniem jeśli państwo zawłaszcza jakiś majątek/strumień dochodów (w tym przypadku poczynając od przekazania uprzywilejowanym za darmo gruntów posiadających przecież wymierną wartość rynkową, a na specjalnych preferencjach, dopłatach i gwarancjach dla wybranych kończąc) oraz odgórnie steruje procesami biznesowymi, to mamy do czynienia co najmniej z etatyzmem.

    W socjalizm przekształca się na podstawie motywacji oraz głoszonego uzasadnienia dla podejmowania takich działań (lewica na własny użytek odróżnia jeszcze etap „socjalizmu utopijnego” — to ten wciąż bez strzelania w tył głowy, faktycznie na dłuższą metę nieskuteczny, gdy nie można wrogów redystrybucji po prostu zakopywać warstwami w ziemi, ale to już bardziej kwestia politologii, niż ekonomii).

    I tak jest w istocie — im większe będą korzyści dla beneficjentów programu, tym większego znaczenia nabiorą politycznie wyznaczane czynniki pozarynkowe (np. bezrobotni, ale za to z czwórką dzieci i comiesięcznym 2000 zł z 500+) oraz będzie rosnąć presja korupcyjna na wydających decyzje wynajętych urzędników państwowych — jak wszędzie, gdzie odchodzi się od zasad wolnego rynku (gdzie presja korupcyjna wynosi 0 [słownie: zero] — nic nie trzeba płacić z publicznych zasobów za jej wykrywanie, ściganie, ani karanie).

    .

    Nb. rząd zdążył już zapowiedzieć arbitralnie ustalane kolejne przywileje administracyjne i finansowe wsparcia dla rodzin wielodzietnych — reszta będzie więc płacić na te politycznie motywowane doraźne i zmienne kryteria, a tylko od przedwyborczego/powyborczego humoru rządzących będzie zależeć, kto jak wysoki przywilej dostanie, a kto straci ═ dzień po dniu skuteczne zabijanie motywacji do samodzielności.

    To świetny, bo sprawdzony sposób na kształtowanie mentalnych pół-niewolników (nieodległy przykład na Białorusi, gdzie o ludzi najlepiej dba „dobry Baćka”), w żaden zaś sposób zapowiadanych innowatorów, przedsiębiorców, czy start-upowców (zresztą wystarczy się zastanowić nad przyczynami absurdu porównywania pod tym względem RP vs. np. USA).

    .

    .

    .

    ▌▌„Nie opuszcza mnie jednak pesymistyczna myśl, że ten program budowy tanich mieszkań na wynajem skończy się na dwóch-trzech budynkach na całą Polskę, a proponowanej przez autora możliwości przenoszenia uskładanych już na poczet własności środków siłą rzeczy nie będzie.”

    W dodatku, kiedy słyszę, że głównym dysponentem wolnych gruntów do programu jest PKP, to zaraz nachodzi mnie wizja „taniego” budowania w tych upadających pokolejowych lokalizacjach na prowincji (regiony masowo likwidowanych dworców PKP) — podczas gdy procesy współczesności właśnie premiują wielkie aglomeracje (chociażby cała kultura start-upów wymaga maksymalnie głębokiego uczelniano-aglomeracyjnego „ekosystemu”), a każda próba administracyjnego odwrócenia tego trendu jest tylko kolejną politycznie motywowaną („robimy «dobrze» regionom, które na nas głosowały”) próbą stworzenia perpetuum mobile wbrew prawom wolnego rynku — „energetycznie ujemną” próbą wyciagnięcia się z bagna za własne włosy — czyli z góry skazaną na niepowodzenie, tak jak wszystkie poprzednie.

    Nb. pomoc nie tylko zawsze niszcząca autentyczny potencjał rozwojowy danego regionu poprzez etatyzację zabijającą naturalne procesy biznesowe (imitacyjny kult cargo — kolejny raz rząd chce urządzać atrapę działającego gdzie indziej wolnego rynku — po raz kolejny zarazem niszcząc ten rynek do spalonej ziemi i tym samym zyskując argument do dalszej ekspansji interwencjonizmu — wprowadzając tym samym gospodarkę w nieodmienny korkociąg śmierci [„To nie kryzys — to rezultat” — Stefan Kisielewski]), ale również nierzadko niszczącą zasoby przyrodnicze, krajobrazowe i kulturowe — najcenniejsze turystycznie regiony Polski to w istocie niegdyś regiony najbiedniejsze z biednych — które jednak nigdy nie dostały „funduszy strukturalnych” na wycięcie wszystkiego, zalanie asfaltem i pokrycie równo kostką brukową — dziś nikt by już tam nie pojechał, nie kupił daczy za miliony, skoro byłoby tam dokładnie jak u siebie pod domem.

    Tymczasem wydawane przez państwo gigantyczne pieniądze (czyli jednoczesne zabicie prawdziwego rozwoju tam, gdzie on był) przeznaczone na realne zniszczenie innych regionów — cała wiedza z przeszłości nam mówi, że byłby to proces nieunikniony — żaden rząd nigdy nie był w stanie realizować wyzwań przyszłości — zawsze liczył się tylko efekt doraźny.

    A tu nawet efektu nie będzie — sama ścieżka biurokratyczna stworzona przez państwo dla budownictwa to lata samego przekładania papierów (stąd m.in. nieżyciowe ceny u deweloperów) — liczy się jedynie roztoczenie przed wyborami wizji miłej sercu każdego posłusznego władzy mentalnego niewolnika, lubiącego pożyć trochę cudzym kosztem („Państwo to wielka fikcja, dzięki której każdy usiłuje żyć kosztem innych” — Frédéric Bastiat) — wcześniej była to przecież wizja „3 milionów mieszkań”, a jeszcze wcześniej roztaczana przed wyborami przez ideowych prekursorów z PZPR/SLD (co jest nb. wytłumaczeniem dlaczego funkcjonariusze/apologeci PZPR/SLD — ostatnio np. prof. Kik — tak łatwo i z takim entuzjazmem przechodzą na pozycje apologetów obecnego rządu — wykrywają tam ten sam mentalny PRL) wizja masowego życia w tanich TBS-ach (których powstało zaledwie kilka, które oczywiście okazały się drogie i oczywiście posłużyły do przekręcenia dużych pieniędzy podatników) — równie rzeczywiste, co na serio brana niegdyś przez publikę (przełom lat 80./90.) przedwyborcza obietnica taniego budownictwa… z bali drewnianych! Jaka publika, takie wyborcze obietnice…

    .

    Czyli jest to właśnie zabijanie efektywności wolnego rynku (a nie jakieś neutralne działania „obok”, jak możnaby przypuszczać): uniknięcie sprzedania przez rząd całego nie-niezbędnego do funkcjonowania majątku oraz obniżania do minimum kosztów transakcyjnych ═ optymalna alokacja tegoż majątku przy minimum biurokracji i regulacji procesów, które same świetnie się regulują — majątek zostaje wykorzystany do tego, na co naprawdę jest właśnie największy popyt i np. grunty pokolejowe są wykorzystywane np. do budowy centrów logistycznych (tyle haseł o „jedwabnym szlaku”, ale bez rynkowej optymalizacji [która rozpoczyna się od uczciwego wyznaczania cen, a nie manipulowania nimi dziesiątkami zakazów, ulg, pozwoleń i przywilejów], a przy pozostawieniu motywacji politycznych i korupcyjnych, znów wszystko powstanie nie tam, gdzie trzeba), a zamiast tego staną ponure, pękające „socjalniaki” budowane tuż przy torach. Bo akurat tam były zbędne grunty…

    BTW: Kto odwiedza kraje Zachodu może naocznie się przekonać, jak wielką pomyłką było tam budownictwo socjalne: ponure, zdewastowane cywilizacyjnie obszary generujące społeczną depresję, dziś zasiedlone przez sfrustrowaną i radykalizującą się obcą kulturowo migrację (co samo w sobie stanowi już hamulec rozwojowy — wraz z rozwojem cywilizacji nasze procesy stają się coraz bardziej „kruche” [np. błąd w jednej linijce kodu na tydzień unieruchamia globalną firmę lotniczą, a głupi plecak unieruchamia cały obiekt], a więc coraz bardziej zaczynamy mieszkać w „szklanym domu” — tym bardziej powinniśmy eliminować z niego obecność wszystkich „rzucających kamieniami”, a tym bardziej nie opłacać samemu jeszcze namnażania biedaków-frustratów: czy to imigracją roszczeniowych wrogów społeczeństwa, czy też mnożeniem patologii przy pomocy politycznych programów typu 500+) — tak właśnie działa psychologia społeczna (dziś jesteśmy w stanie uniknąć kilku błędów, ale na pewno daleko nie wszystkich i na pewno nie przy braku racjonalnego mechanizmu podejmowania decyzji).

    .

    Co zatem zostaje?

    ● Nieoptymalna, niepożądana przez większość lokalizacja w zwijającym się regionie/mieście.
    ● Nieoptymalna konkretna lokalizacja (np. pokolejowy teren PKP bezpośrednio przy torach).
    ● W nieoptymalnej liczbie (w perspektywie masowej emigracji oraz depopulacji uwalniającej zasoby mieszkaniowe po dziadkach i rodzicach).
    ● W nieoptymalnym standardzie (brak mechanizmów rynkowych).
    ● Faktycznie najdrożej i najgorzej, jak tylko się da — zarządzanie przez rodziny „Misiewiczów” po 2-dniowym kursie na wyższego specjalistę, wykonane w ustawionych przetargach (BTW: coś ostatnio ucichło o aferze informatycznej — a zginęły naprawdę gigantyczne pieniądze: widać kiedy kasa jest odpowiednio duża, to każdą sprawę da się wyciszyć) — typowe na państwowym: korupcja i brak motywacji.
    ● Na to z nałożoną kosztowną czapą biurokratyczną nad całym procesem oraz nie mniej kosztownymi lokalnymi „czapkami” samorządowymi.

    Ale za to „TANIO” i po 30 latach zniewolenia „MOŻE UDA SIĘ KUPIĆ”!

    (Tu bardzo się liczy podatność na wiarę w wiarygodność 30-letnich zapewnień rządu — nowe „książeczki mieszkaniowe” po inflacyjnym rozkradzeniu przez socjalizm starych).

    .

    A więc o żadnej realnej taniości nie może być mowy — jakoś dziwnym trafem państwowa działalność gospodarcza wszędzie jest maksymalnie nieefektywna: zarazem droga i kiepska (a jeszcze generująca rozmaite patologie [chociażby ciepłe, uprzywilejowane posadki utrzymujące najsprytniejszych poza rynkiem] i niszcząca kapitał społeczny). Co w efekcie wymusza dalsze regulacje: przymus administracyjny, ustawowy monopol lub dalsze gwarantowane dopłaty zwiększające niską atrakcyjność kosztem wszystkich pozostałych — w innym przypadku taki „biznes” nie ma najmniejszych szans na zdrowym rynku.

    Utrzymywanie państwowych monopoli (RTV, poczta, telekomunikacja, itd.) to cała epopeja, więc z najświeższych rzeczy: rząd wydaje miliony na utrzymywanie Centralnych Ośrodków Sportu, ale że jak zawsze na państwowym jest i drogo, i kiepsko — zatem już zaczyna straszyć sportowców przymusem do odpłatnego z nich korzystania (pod groźbą odbioru stypendiów). I tak kręci się ten państwowy „biznes”: drogo, kiepsko, przymus administracyjny, ustawowy monopol i dopłaty kosztem wszystkich pozostałych oraz kosztem zabijania szans na prawdziwy rozwój.

    A na koniec po kolejnym eksperymencie zostanie obfita masa upadłościowa do sprywatyzowania za bezcen (jak chociażby liczne ośrodki FWP, byłe leśniczówki, czy NFI) — ale oczywiście tylko po cichu dla uprzywilejowanych pieszczochów władzy, czy też do skonfiskowania przez kolejny rząd (jak OFE) czyli antyrozwojowy cykl się zamyka, a zaczyna następny — pod nowymi hasłami, chociaż treść i mechanizm pozostaną te same.

    .

    ▌▌Socjalizm w teorii — w opowiadaniach — zawsze funkcjonuje znakomicie — przed oczami roztacza się wspaniała bajka, postaw krzyżyk i sam wejdziesz do tej bajki… Niestety — praktyką zawsze okazuje się ruina, nędza, korupcja, złodziejstwo i mentalne poniżenie.

    To powrót do włoskiego etatyzmu lat 30. — kilka lat stanu wspaniale boskiej rozkoszy sprawczości w poczuciu dobroczynnego sterowania losami milionami ludzików, po czym zapaść będąca nieuniknionym tego efektem i kurs na Kubę/Białoruś/Wenezuelę. Byle po wyborach.

    .

    .

    .

    ▌▌„ludzie umiarkowanie zarabiający, którzy nie chcą przechodzić żmudnej i czasem absurdalnej procedury weryfikacji dochodów przez bank mający udzielić kredytu hipotecznego”

    [???] W sytuacji, kiedy to kredyt goni za kredytobiorcą, bo ten całym swoim majątkiem odpowiada za jego spłatę? (Nie można „odesłać kredytu wraz z kluczami”) W krajach anglosaskich zdobycie kredytu jest problemem, ale u nas? Po prostu jesteśmy biedakami z kolonialnie wyzerowanym majątkiem międzypokoleniowym i nie zmieni tego żaden rządowy dekret — już prędzej skutecznie napompuje na naszą skalę megakryzys kredytów subprime — tak jak już to zrobił w USA poprzez administracyjne wymuszenie kredytów mieszkaniowych dla nieposiadających zdolności kredytowej.

    To pestka w obliczu barier administracyjnych przydziałów i życia na cudzym — przecież zaraz pojawi się tu problem niszczenia wynajmowanej własności, kosztów jej utrzymania i remontowania, zatem beneficjenci natychmiast poznają uroki „państwowej wspólnoty mieszkaniowej” i regulacji rodem z PRL (przypominam, że serial „Alternatywy 4” to była tylko wyczyszczona lajtowa wersja oficjalna — dopuszczona do emisji w oficjalnej propagandzie).

    BTW: Majątek w posiadaniu rządu natychmiast ulega upolitycznieniu, zatem gdyby obiecywane zasoby mieszkaniowe powstały odpowiednio wcześniej (ale nic straconego — polityka Berlina wobec terenów przeznaczonych do kolonizacji nie zamierza ulegać jakiejkolwiek zmianie, a następne wybory już za 3 lata), to już wiemy, kto otrzymałby największe przywileje w zasiedlaniu owych zasobów za władzy poprzedniego rządu — realizującego politykę Berlina w jakichś 99%. I tyle by zostało po cudownych wizjach rozwoju wierzących w dobroczynny socjalizm biedaków (nb. biednych za jego samego przyczyną) — znów wyśnione wizje życia cudzym kosztem oglądaliby jedynie przez szybkę swoich ekranów.

    .

    .

    .

    ▌▌BTW: Gratuluję udanych tekstów — już dawno zwróciłem uwagę, że po przeczytaniu nie miałem czego komentować. :)

Dodaj komentarz


dziewięć − = 6

Popularne artykuły

Related Posts


Artykuły powiązane